Archiv der Kategorie: Bauplanung

Kurzübersicht zur Bauförderung von Neubauten durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)

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Ziel der Förderung durch die KfW ist die Finanzierung besonders energiesparender Gebäude im Rahmen des CO2 Förderprogramms des Bundes.

Das Programm dient der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung der Errichtung oder des Ersterwerbs von KfW-Effizienzhäusern mit niedrigem Energieverbrauch und CO2 Ausstoß.

Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch Bau- und Heizkosten reduzieren

und für den Nutzer langfristig kalkulierbar machen. (Quelle: KfW.de)

Gefördert werden von der KfW der Neubau oder Erwerb eines KfW-Effizienzhaus 70, 55 oder 40 oder eines vergleichbaren Passivhauses. Ein KfW-Effizienzhaus 100 entspricht den Vorgaben der EnEV (Energieeinsparverordnung) für den Neubau.

Das KfW-Effizienzhaus 70 hat einen Jahresprimärenergiebedarf von nur 70 % eines vergleichbaren Neubaus nach EnEV.

Das KfW-Effizienzhaus 55 hat einen Jahresprimärenergiebedarf von nur 55 % eines vergleichbaren Neubaus nach EnEV.

Das KfW-Effizienzhaus 40 hat einen Jahresprimärenergiebedarf von nur 40 % eines vergleichbaren Neubaus nach EnEV.

KFW Förderung

Folgende Überlegungen sind deshalb bei der Bauplanung mit einzubeziehen: Die Verwendung einer Holzpellet- bzw. Biomasseheizung oder Wärmepumpe. Die Planung einer Solaranlage für Brauchwassererwärmung. Eine hocheffiziente Außenwanddämmung, sowie Dämmung der Kellersohle oder Bodenplatte und Dachdämmung. Der Einbau von Fenstern mit Dreifachverglasung und Spezialrahmen.

Beim Neubau werden die Bau- und Baunebenkosten (ohne Grundstückskosten) sowie die Kosten für Beratung, Planung und Baubegleitung gefördert. Gefördert werden auch Umnutzungen von Nicht-Wohngebäuden, zum Beispiel Scheunen, zu Wohngebäuden. Die Kosten des Baugrundstücks werden gefördert, wenn es höchstens 6 Monate vor Antragseingang bei der KfW erworben wurde.

Außerdem werden gefördert die Baukosten, wie Material- und Arbeitskosten, die Baunebenkosten sowie Planungshonorar, den Energie- bzw. Bauberater, die Notar-, Maklergebühren, die Grunderwerbssteuer und die Kosten für die Außenanlagen. Gefördert werden natürliche Personen, Wohnungseigentümer-gemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts.

Bauatelier W3 plant zwei Doppelhäuser bei Heilbronn

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Für zwei Doppelhäuser in der Nähe von Heilbronn erstellte das Bauatelier W3 die Bauplanung. Der Bebauungsplan sieht vor, dass die Gebäude versetzt zueinander stehen und mit Satteldach zu planen sind. Die Bauherrschaft besteht aus zwei verwandten Familien. Hans Max Wurth hat die Gebäude so gestaltet, dass diese aufeinander abgestimmt sind und als Ensemble wirken. Trotzdem gelang es, für jede Partei die individuellen Wünsche im Raumprogramm umzusetzen.

 

Doppelhaus in der Nähe von Heilbronn Bauplanung: Hans Max Wurth

Doppelhaus in der Nähe von Heilbronn
Bauplanung: Hans Max Wurth

 

Beide Gebäude werden von der nördlichen Straßenseite erschlossen. Die Einzel-garagen sind auf der Grundstücksgrenze konzipiert. Die Küchen sind bei beiden Häusern zur Straße orientiert. Zum Westen und Osten sind die Essbereiche und zum Süden hin die optimal belichteten Wohnbereiche geplant. Über eine ½ gewendelte Treppe werden im Dachgeschoss die Kinderzimmer, das Schlafzimmer und ein großes Wellnessbad erschlossen.

Doppelhaus, geplant als Effizienzhaus 70

Doppelhaus, geplant als Effizienzhaus 70

Beide Gebäude sind voll unterkellert und in massiver Bauweise als Effizienzhäuser 70 konzipiert. Im Untergeschoss sind Technikräume und Kellerräume untergebracht.
Für die Gartenbewässerung und Brauchwassernutzung ist für jedes Gebäude eine Zisterne angedacht. Die Freiraumplanung wurde von Bauatelier W3 ganz auf die beiden Wohnhäuser abgestimmt. Durch die gleichzeitige Realisierung beider Gebäude ist eine kostenoptimierte Umsetzung gewährleistet.

Einstieg in die Bauplanung

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Hat man sich für den Bau eines Eigenheimes entschieden, so empfiehlt sich eine systematische Herangehensweise für den Einstieg in die Planung. Zunächst gilt es einen erfahrenen Planungspartner mit der Erstellung eines Planungskonzeptes heranzuziehen. Das Grundstück muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht erworben sein. Es ist sogar sinnvoll vor dem Grundstückskauf die mögliche Bebauung zu klären um sicherzustellen dass das gewünschte Raumprogramm sich auch umsetzten lässt.

Wohnhaus Innenansicht Gebäudeplanung: Bauatelier W3

Wohnhaus Innenansicht
Gebäudeplanung: Bauatelier W3

Bei der Vorplanung empfiehlt es sich deshalb von Beginn an den Bebauungsplan (zeichnerischer Teil und Textteil) mit einzubeziehen. Diese Unterlagen sind beim zuständigen Bauamt zu erfragen. Sie geben darüber Auskunft wie viel Grundstückfläche (GRZ) und wie viel Geschossfläche (GFZ) realisiert werden darf. Außerdem gibt es in der Regel Vorgaben zu der Dachneigung sowie der Trauf- und Firsthöhen und der Dachrichtung. Oft gibt es auch Vorgaben wo die Garage geplant werden muss und in welchem Bereich das Gebäude geplant werden darf (Baufenster, Baugrenze, Baulinie)

In alten Innenstadtlagen und Ortskernen ist häufig kein gültiger Bebauungsplan vorhanden. Ist dies der Fall so wird in der Regel der §34 des Baugesetzbuches herangezogen. (siehe früherer Blogeintrag)

Außerdem macht es Sinn die auch die Topografie des Grundstücks von einem Geometer aufnehmen zu lassen. Der Geometer erfasst dabei die genauen Grundstücksgrenzen und die Geländehöhen. Besteht ein Baufenster kann dieses exakt eingezeichnet werden. Der Planer kann dann von Anbeginn mit einem exakten Geländemodell arbeiten.

Die frühzeitige Anwendung von CAD bei der Bauplanung hat den Vorteil, dass für die Bauherrschaft schon früh ein hohes Maß an Planungssicherheit besteht. Dabei wird zunächst ein dreidimensionales Geländemodell und dann ein virtuelles Gebäudemodell (BIM) im Maßstab 1:1 erstellt. Alle Zeichnungen werden dann mit Hilfe von diesem Computermodell erzeugt. Das virtuelles Gebäudemodell wird dann nach den jeweiligen Planungssitzungen solange angepasst bis alle Änderungswünsche eingearbeitet sind. Dadurch dass alle Gebäudemassen in  einem solchen Modell automatisch mitgeneriert werden kann schon in einem frühen Stadium sehr genau die Baukosten ermittelt werden. Ein weiterer großer Vorteil sehen wir darin, dass von Anbeginn die topografische Lage des Grundstücks mit berücksichtigt und das Gebäude darauf abgestimmt werden kann.

CAD wird im Bauwesen immer bedeutender

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Leistungsfähige Architektursoftware wird im Bauwesen immer wichtiger. So können mit moderner CAD-Software schon in einem sehr frühen Stadium komplexe Geländesituationen dargestellt und die Belichtungsverhältnisse simuliert werden.
Der Planer erstellt keine zweidimensionalen Zeichnungen mehr, sondern erstellt ein digitales Gebäudemodell im Maßstab 1:1 und leitet dann davon alle wichtigen Zeichnungen, wie Grundrisse, Ansichten und Schnitte ab. Auch die Raumgrößen und Volumen können
von Anfang an ermittelt und das Gebäude von Beginn an zusammen mit dem bestehenden Gelände dargestellt werden.
Der Bauherr erhält so schon zu einem sehr frühen Stadium wichtige zusätzliche Entscheidungshilfen.
In einer Gebäudeanimation kann ein virtueller Rundgang durch das Gebäude erstellt werden. Großes Potential hat das virtuelle Gebäudemodell auch in der Realisierung. Die CAD Daten
können als Grundlage für den Geometer und den Statiker exportiert werden. Es ist sogar möglich dass z.B. der Haustechniker im gleichen digitalen Gebäudemodell arbeitet. Außerdem erhalten die Genehmigungsbehörden eine bessere Entscheidungsgrundlage für das Baugenehmigungsverfahren.
Planungsbeispiel:

Planungsbeispiel 2

Planungsbeispiel  Wohnhaus

eine Garage an der Grundstücksgrenze planen

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Oft haben unsere Kunden Fragen bezüglich der Garagenplanung. Hierbei geht es häufig darum, ob es möglich ist, die Garage außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche an der Grundstücksgrenze zu planen. In diesem Beitrag will das Atelier W3 ein paar Ratschläge für diesen Sonderfall geben.

Zunächst ist zu prüfen ob im Bebauungsplan ein Baufenster für Garagen ausgewiesen ist -und wenn nicht- ob eine Garage auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster) gebaut werden darf.
Ist die Position der Garage dann festgelegt und wird diese direkt an die Grundstücksgrenze geplant so ist zu beachten, dass die Ansichtsfläche der Garage 25qm nicht überschreiten darf. Auch für die Wandhöhe gibt es hier Vorgaben. Diese darf  an der niedersten Stelle nicht höher als 3m sein. Für die Ermittlung der Wandhöhe ist der höchste Punkt der Geländeoberfläche zugrunde zu legen.

Wohnhaus mit Garage Bauplanung: Atelier W3

Wohnhaus mit Garage
Bauplanung: Atelier W3

Außerdem ist zu beachten dass mit der Grenzbebauung eine Gesamtlänge entlang der einzelnen Grundstücksgrenze von 9m und insgesamt 15m nicht überschritten werden darf (§6Abs.1LBO).
Sind diese Rahmenbedingungen eingehalten so ist diese Garage ohne eigene Abstandflächen zulässig und darf auf die Grundstücksflächen gebaut werden.
Beim Sonderfall Tiefgaragen verhält es sich so, dass diese abstandsflächenrechtlich nicht relevant sind, da diese keine Außenwände aufweisen. (§5 Abs.1 und §6 Abs.1 LBO). Tiefgaragen dürfen demnach bis an die Grundstücksgrenze und mit beliebiger Länge geplant werden.

Bauatelier W3: Tipps rund um das Thema barrierefreies Bauen

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Der Bau eines Eigenheims ist immer ein wichtiger Schritt. Entscheidet man sich dazu, will man die Immobilie natürlich auch möglichst lange nutzen. Deshalb möchte das Team vom Bauatelier W3 in diesem Beitrag ein paar Denkanstöße und Tipps zum Thema barrierefreies Bauen geben.

Entschließt man sich dazu sein Eigenheim barrierefrei zu planen, ist erst einmal wichtig die baulichen Möglichkeiten zu prüfen. Hiebei ist entscheidend, welche Voraussetzungen ein Grundstück sowie der für den Geltungsbereich zugehörige Bebauungsplan bieten. Ist ein Grundstück eben und lässt der Bebauungsplan dies zu, sollte man nach Möglichkeit alle wichtigen Wohnräume im Erdgeschoss anordnen.
Ist dies nicht möglich so empfiehlt es sich von Anbeginn einen Lift – im Idealfall mit den entsprechenden Abmessungen für einen Rollstuhl einzuplanen. Dieser kann auch erst später -bei Bedarf-  nachgerüstet werden. Der dann benötigte Platz sollte aber unbedingt schon von Beginn an mit eingeplant werden, um eine spätere Nachrüstung zu vereinfachen.

Weiterhin sollte das Gebäude ohne Schwellen oder Stufen konzipiert werden. Auch empfiehlt es sich, den Sanitärbereich so zu gestalten, dass Sie eben –ohne Schwelle- in die Dusche gelangen können. Ebenso sollten Balkontüren und Zugänge auf Terrassen ohne Schwelle ausgeführt werden. Außerdem ist es sinnvoll die Türbreiten, die Anordnung der Sanitärobjekte und der Bewegungsräume so zu dimensionieren, dass sie auch bequem mit einem Rollstuhl zu befahren wären. Hierbei ist die DIN 18040-2 maßgebend.

Was den späteren Umbau von Gebrauchsimmobilien angeht, so gibt es ein Förderprogramm der KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Hierbei wird pro Wohneinheit ein Kredit bis zu 50.000.- subventioniert. D.h. sie zahlen niedrigere Zinsen.

Bauantrag im Kenntnisgabeverfahren oder Genehmigungsverfahren?

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Wird ein Bauantrag gestellt so besteht die Möglichkeit dies im Kenntnisgabeverfahren zu tun. Vorrausetzung ist, dass ein qualifizierter Bebauungsplan für das betreffende Grundstück vorliegt.
Liegt es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, so muss dieser mindestens Festsetzungen über die Art (z.B. Wohnen, Gewerbe) und das Maß (Größe) der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthalten.

Wohnhaus Bauberatung: Atelier W3

Wohnhaus
Bauberatung: Atelier W3

Bei Abweichungen vom Bebauungsplan muss für jede Abweichung ein Antrag auf
Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen gestellt werden. Ist dies der Fall, darf erst mit dem Bau begonnen werden, wenn über diesen Antrag entschieden wurde.
Ist für ein Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren noch eine andere Entscheidung notwendig (z.B. eine Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz), so muss diese zusätzlich zur Kenntnisgabe beantragt werden. Die Genehmigung über Abweichungen, Ausnahmen oder
Befreiungen ist gebührenpflichtig.
Ein Bauantrag im Kenntnisgabeverfahren wird in der Regel innerhalb von vier
Wochen -bis zur Erteilung der Baugenehmigung- bearbeitet und ist damit mir einer deutlichen Zeitersparnis verbunden.
In alten Ortskernen und Innenstadtlagen liegt häufig kein qualifizierter Bebauungsplan vor. Dann ist zwingend ein Genehmigungsverfahren vorgeschrieben. Dies dauert zwar länger bietet aber auch mehr Rechtssicherheit.
Daher wird das Genehmigungsverfahren auch häufig angewandt wenn ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt.
Wird die Baugenehmigung erteilt so gilt diese für drei Jahre und muss dann mittels eines schriftlichen Antrages verlängert werden.

Achtung beim Grundstückskauf: Ist kein Bebauungsplan vorhanden gilt in der Regel §34 des BGB!

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In alten Innenstadtlagen und Ortskernen ist häufig kein gültiger Bebauungsplan vorhanden. Ist dies der Fall, so wird in der Regel der §34 des Baugesetzbuches herangezogen. Demnach soll eine Bebauung so konzipiert werden, dass sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Das Bauvorhaben muss städtebaulich vertretbar sein. Dabei ist die angrenzende Bebauung zu betrachten.
Eine Erschließung muss so erfolgen, dass angrenzenden Grundstücke nicht beeinträchtigt werden.
Der Charakter des Ortsbildes ist nach Möglichkeit durch eine entsprechende Planung zu erhalten. Dabei spielen die Gebäudehöhen, Dachneigung und Firstrichtung eine wichtige Rolle. Aber auch Farbgebung und Materialwahl sind ein wichtiger Faktor.
In historischen Ortschaften wird man daher keine Kunststoff- oder Aluminiumfenster planen sondern mit Holzfenster arbeiten. Die Farbe der Dacheindeckung muss auf die umgebenden Gebäude abgestimmt werden.
Städtebaulich vertretbar sind Gebäude die sich in ihrer Höhe und Volumen an der bestehenden Bebauung der angrenzenden orientieren.

Wohnhaus, Bauplanung: Bauatelier W3

Wohnhaus,
Bauplanung: Bauatelier W3

Zur abschließenden Beurteilung der Bebaubarkeit eines solchen Grundstücks empfiehlt es sich eine Bauvoranfrage einzureichen. Dabei wird von dem zuständigen Bauamt die Genehmigungsfähigkeit geprüft und das Bauvorhaben ggf. im Bauausschuss bzw. Gemeinderat besprochen.
Es empfiehlt sich hierbei die angrenzende Bebauung in einer Straßenabwicklung darzustellen, da nur so beurteilt werden kann ob eine Einfügung gegeben ist.